Verborgen gebreken in je woning: zelf herstellen of toch de verkoper de gelegenheid bieden?
Vaak komen er zaken voorbij waarbij de koper een gebrek ontdekt in een door hem aangekochte woning. In veel gevallen meldt de koper dit nadat hij het gebrek heeft laten herstellen. De verkoper stelt dan dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om het gebrek zelf weg te nemen en daarom niet meer voor het gebrek kan worden aangesproken.
Hoe zit het nu? Als koper heb je een klachtplicht. Je moet de verkoper binnen een redelijke termijn nadat je het gebrek in de gekochte woning hebt ontdekt, van dit gebrek op de hoogte stellen. Maar, moet je als koper, wanneer je een gebrek in de door jou gekochte woning ontdekt, de verkoper in de gelegenheid stellen dit binnen een redelijke termijn te (laten) herstellen? Moet je, zoals dat wordt genoemd, de verkoper in gebreke stellen?
In een arrest van 13 oktober 2020 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat dit niet nodig is. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geeft het volgende aan:
Koper stelt in zijn tweede grief dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat geen verzuim is ingetreden omdat hij verkoper niet de mogelijkheid heeft geboden het gebrek te herstellen. Deze grief slaagt. Bij de koop van een onroerende zaak moet vanwege de aard van de overeenkomst, de levering worden beschouwd als een fatale termijn. Na dat moment hoeft een koper in beginsel niet te dulden dat door of namens de verkoper nog werkzaamheden aan de zaak worden verricht.
In normale taal: volgens het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dient bij de eigendomsoverdracht (het moment dat je bij de notaris zit) de woning te voldoen aan hetgeen partijen zijn overeengekomen. Voldoet de woning hieraan niet, dan is er direct sprake van verzuim: de verkoper hoeft niet in de gelegenheid te worden gesteld om het gebrek te (laten) herstellen. Duidelijk antwoord, zou je denken.
Echter, zo duidelijk is het nu weer niet. Twee maanden later oordeelt hetzelfde gerechtshof namelijk dat wel een ingebrekestelling nodig is. Het gerechtshof oordeelt in die kwestie als volgt:
“5.11 (…) Door het gebrek van de natte wand / waterschade te herstellen alvorens verkoper daarvan in kennis te stellen, is verkoper, zoals hij aanvoert, de mogelijkheid ontnomen om onderzoek te doen naar de oorzaak en het ontstaansmoment daarvan als ook betrokken te zijn bij welke (herstel)maatregelen passend en geboden zouden zijn en de daaraan verbonden kosten. Door het gebrek van de ontbrekende aansluiting op de riolering te verhelpen alvorens verkoper van dat bestaan op de hoogte te brengen, is hem de mogelijkheid ontnomen om zelf herstel uit te (doen) voeren en zijn schade te (doen) beperken. (…)”
Met name het oordeel van het gerechtshof dat de verkoper de mogelijkheid is ontnomen om zelf herstel uit te doen voeren en zijn schade te doen beperken staat haaks op hetgeen het gerechtshof twee maanden eerder oordeelde. Het gerechtshof spreekt zichzelf dus tegen.
Wat is nu wijsheid?
Het is noodzakelijk om bij de ontdekking van een gebrek in de gekochte woning als koper de verkoper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van het bestaan hiervan. Geef daarbij de verkoper de mogelijkheid om het gebrek te inspecteren en betrek de verkoper bij het hersteltraject. Wanneer duidelijk is dat de verkoper niets wil en zich niet verantwoordelijk acht, kan je als koper het gebrek zelf laten herstellen. Zorg er wel voor dat je alles goed documenteert. Dan loop je in ieder geval niet aan tegen het verwijt dat je de verkoper niet in de gelegenheid hebt gesteld om het gebrek zelf te herstellen en kun je bewijzen dat je dit gedaan hebt.
Vervolgens kan je bekijken of de herstelkosten op de verkoper kunnen worden verhaald. Dit is vaak niet eenvoudig omdat de verkoper zijn aansprakelijkheid voor schade vaak vergaand in de koopovereenkomst heeft uitgesloten.
En het arrest van 8 oktober 2020 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden? Laten we het er maar op houden dat het gerechtshof iets te kort door de bocht is gegaan.
Wanneer u vragen hebt over verborgen gebreken na de aankoop van uw woning of andere problemen bij de aankoop van uw woning, neem dan contact met ons op.
