Sparen voor toekomstig onderhoud verplicht voor alle VvE’s
Een groot deel van de VvE’s blijkt niet of te weinig te “sparen”. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud en uiteindelijk, in verstrekkende gevallen, tot het onverkoopbaar raken van een appartement. De wetgever heeft het daarom nodig gevonden om (wederom) in te grijpen om te voorkomen dat door VvE’s te weinig wordt gespaard en als gevolg daarvan te weinig aan achterstallig of groot onderhoud wordt gedaan.
VvE’s zijn al vanaf 2005 wettelijke verplicht om voor gebouwen met een woonbestemming een reservefonds aan te houden. In de praktijk bleken VvE’s dit echter niet, of onvoldoende te doen. Voorts bestonden er op grond van de wettelijke regeling geen of weinig juridisch afdwingbare mogelijkheden om een hoger bedrag voor onderhoud te reserveren. De meerderheid van de VvE besliste hierover. Vanaf 1 januari 2018 is hier verandering in gekomen. Sindsdien is het voor VvE’s verplicht om voor gebouwen met een woonbestemming een verplicht reservefonds met een minimale hoogte van de reservering aan te houden. De wetgever heeft daarbij een overgangsperiode van 3 jaar aangehouden om daarmee tijd in te ruimen voor VvE’s om hun bijdrage te verhogen. Vanaf 1 januari 2021 geldt voor alle VvE’s de verplichting voor het aanhouden van het (wettelijke) minimale reservefonds.
Hoe wordt de bijdrage aan het reservefonds bepaald?
In artikel 5:126 lid 2 BW is voor gebouwen met een woonbestemming geregeld hoe het reservefonds moet worden vastgesteld. Dat kan op twee manieren: ten eerste kan de jaarlijkse reservering worden gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan. Dit plan dient, kortweg, aan te geven wat de huidige staat van onderhoud is, welke werkzaamheden op termijn uitgevoerd moeten worden en wat de verwachte onderhoudskosten zullen zijn. De wetgever stelt daarbij de eis dat het plan ten hoogste vijf jaren oud mag zijn zodat het plan voldoende actueel is en blijft. Het onderhoudsplan moet voorts betrekking hebben op een periode van ten minste tien jaar en dient te zijn vastgesteld door de vergadering van eigenaars.
Ten tweede kan de jaarlijkse reservering bestaan uit een percentage van de herbouwwaarde van het gebouw. Dit percentage bedraagt ten minste 0,5%. De herbouwwaarde van een gebouw is terug te vinden op het polisblad van de brand- en opstalverzekering van de VvE.
Wat als er toch onvoldoende is gereserveerd?
Ondanks het “ingrijpen” van de wetgever, komen we in de praktijk regelmatig nog tegen dat er onvoldoende is gereserveerd en een VvE hierdoor in de problemen komt. Het vervangen van bijvoorbeeld een dak, kan zeer kostbaar zijn en vereist dat een VvE ineens een groot bedrag tot haar beschikking moet hebben.
Wanneer de VvE niet (voldoende) heeft gereserveerd, dan kan een individueel lid de VvE hierop aanspreken en zo nodig via de rechter afdwingen dat er alsnog genoeg wordt gereserveerd. Wanneer het bestuur van de VvE geen zorg draagt om voldoende te reserveren, dan kan dit, onder omstandigheden, zelfs leiden tot de conclusie dat er sprake is van onbehoorlijk bestuur, met aansprakelijkheid van het bestuur tot gevolg.
Andersom is de situatie ook mogelijk dat de VvE de (individuele) leden aanspreekt om de bijdrage te verhogen. Indien één of meer appartementseigenaren niet meewerken of zich niet verklaren bij de besluitvorming, kan zo nodig vervangende toestemming van de kantonrechter worden gevraagd, bijvoorbeeld bij het vaststellen van het onderhoudsplan of het vaststellen van de verschuldigde bijdrage.
De wet biedt thans ook meer mogelijkheden voor VvE’s om van externe financiering gebruik te maken. Wanneer het aanhouden van een minimaal reservefonds lastig blijkt in verband met de hoogte van de eigen bijdrage, dan kan het afsluiten van een lening een goed alternatief zijn.
Bent u van plan een appartement te kopen?
Voor potentiële kopers van een appartement is het onder meer van belang om vooraf te controleren of de VvE een gezonde financiële huishouding heeft. Daarbij is met name relevant dat informatie van de VvE wordt gecontroleerd die betrekking heeft op het onderhoudsplan, het reservefonds en de begroting. Alsdan kan worden vastgesteld of er voldoende is gereserveerd en welke (grote) investeringen er aan zitten te komen. U kunt daarmee voorkomen dat u als (potentiële) nieuwe eigenaar onverwachts met hoge kosten – en met hoge servicekosten – wordt opgezadeld.
Wanneer u vragen heeft over het reservefonds of andere wettelijke verplichtingen waar VvE’s rekening mee moeten houden, neem dan contact met ons op.
